Наша компания готова помочь и сопроводить при оформлении земельного участка. Тел.: (044) 383-0-450

   Для каждого, кто задумался о приобретении или строительстве жилого дома большое значение имеют юридические аспекты. Знание тонкостей оформления сделки позволит вам не только сэкономить время и деньги, но и избежать многих неприятностей, которые могут быть вызваны нарушением процедуры.

    Сделки с землей

    Строительство любого дома начинается с получения права собственности на земельный участок. Право строительства зданий жилого, производственного, коммерческого и хозяйственного назначения на соответствующем земельном участке статьей 95 Земельного Кодекса Украины (ЗКУ) предоставляется только его собственнику.
    Действующим законодательством предусматривается три формы собственности на землю: частная, коммунальная и государственная. Для получения права собственности на землю существует несколько возможностей:
1. покупка,
2. получение земельного участка по договору дарения,
3. обмен,
4. наследование,
5. приватизация участка, используемого на законных основаниях,
6. бесплатное получение участка из земель государственной и коммунальной собственности.

     Покупка земельного участка

    Наиболее распространенной формой получения права собственности на землю является договор купли-продажи земельного участка. Обязательным условием заключения сделки, как и всех сделок с недвижимостью, является нотариальное оформление договора отчуждения.
    Подтверждение права собственности продавца на земельный участок является Государственный акт о праве собственности на земельный участок. До 2002 года имела действие другая форма этого документа – Государственный акт о праве частной собственности на земельный участок. Помимо государственного акта, от продавца может потребоваться Проект отвода земельного участка. Этим документом определяются границы участка, его координаты, юридические основания получения права собственности продавцом, возможные ограничения. Однако Проект земельного отвода может быть на руках далеко не у всех владельцев.
    Обязательные реквизиты договора купли-продажи земельного участка определяются статьей 132 ЗКУ. К таким реквизитам относятся:
1. Полное наименование сторон договора,
2. Вид договора,
3. Предмет договора, которым является непосредственно земельный участок. Также указывается место расположения, площадь и назначение участка, правовой режим и состав угодий,
4. Документ, который подтверждает право собственности продавца на земельный участок,
5. Документы, подтверждающий отсутствие запретов на отчуждение, а также ограничений использования участка, к которым относятся залог, арендные отношения, сервитуты,
6. Сумма договора,
7. Обязанности сторон по договору.
    Перед приобретением участка рекомендуется произвести его детальный осмотр. При этом следует учитывать, что реально оценить будущую покупку можно только в том случае, если участок выделен в натуре, то есть, ограничен межевыми знаками. При отсутствии таких знаков лучше добиться выделения участка в натуре, даже если это будет связано с дополнительными расходами.

    Обмен земельного участка

    Обмен земельного участка – еще один способ получения права собственности, хотя договора мены заключаются значительно реже договоров купли-продажи. Для обеспечения правомерности сделки необходимо четко соблюсти все нюансы.
В соответствии со статьей 715 Гражданского Кодекса Украины при заключении договора мены стороны передают друг другу право собственности на объекты сделки. Основные реквизиты договора мены определяются статьей 132 ЗКУ и соответствуют реквизитам, предусмотренным для договора купли-продажи.
    Для определения суммы сделки требуются услуги сертифицированных специалистов по оценке земельных участков. Договор мены может заключаться с доплатой одной из сторон в пользу другой стороны. При этом важно предусмотреть в договоре условия и сроки платежа.

    Покупка-продажа дома

    Процедура купли-продажи жилого дома, в целом, не отличается от процедуры оформления сделок с земельными участками. Однако при этом отсутствует необходимость в экспертной оценке объект недвижимости. В случае проживания в доме несовершеннолетних детей, обязательным условием заключения сделки является согласование органа опеки и попечительства. Данный документ свидетельствует, что при продаже дома не нарушены права несовершеннолетних. Следует учитывать, что заседания органа опеки и попечительства проходят раз в месяц. Поэтому продавец должен заблаговременно подготовить соответствующий пакет документов для своевременного заключения сделки.

    Строительство нового дома

    Обязательным условием вступления в право собственности строящегося объекта является его официальная сдача в эксплуатацию. Процедура ввода дома в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Постановлением Кабинета министров Украины № 923 от 08.10.2008 г. «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов», вступившего в силу с 01.01.2009 г. В соответствии с данным постановлением, ввод строительных объектов в эксплуатацию осуществляется специальной комиссией. В задачи комиссии входит подтверждение готовности к эксплуатации новых строительных объектов, а также объектов реконструкции, реставрации, капремонта, коммуникаций и т.д. Состав комиссии утверждается инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля, согласовывавшей проведение строительства дома. Для формирования комиссии владелец строительного объекта должен подать в инспекцию заявление по форме, утвержденной Минэнергостроем. К заявлению прилагается пакет документов, включающий утвержденную проектную документацию со всеми необходимыми согласованиями, перечень выполняемых работ и их исполнителей, исполнительную документацию, сертификаты соответствия примененных строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования. Для рассмотрения заявления документов инспекции отводится 3 рабочих дня, в течении которых она должна сформировать приемочную комиссию, либо вернуть пакет документов, в случае его неполноты или несоответствия действующим нормам.
В состав приемной комиссии, помимо представителей инспекции, включаются представители заказчика, проектной организации, подрядчика, а также представители органов государственной власти или органов местного самоуправления. Для работы комиссии действующим законодательством отводится 10 рабочих дней, в течение которых осуществляется проверка соответствия объекта нормам стандартов, утвержденному проекту, исполнительной документации, СНиП и другим документам, регламентирующим качество строительства. По результатам проверки составляется акт, подписываемый всеми членами комиссии. Отказ от подписи акта должен быть письменно обоснован членом комиссии не позднее, чем через 3 рабочих дня после его составления.
    В случае неготовности объекта, вывод комиссии с указанием причин оформляется актом. При этом после устранения причин отказа в приемке комиссию созывают повторно. Акт приемочной комиссии с положительным выводом является для инспекции основанием выдачи заказчику свидетельства о соответствии объекта утвержденному проекту и требованиям нормативных документов. После получения данного свидетельства дом считается официально принятым в эксплуатацию.

    Регистрация права собственности

    В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», органом, регистрирующим документы, подтверждающие право собственности на дом, является Бюро технической инвентаризации. Поэтому свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи дома, договор мены или дарения, свидетельство о вводе в эксплуатацию должны быть зарегистрированы в БТИ. Только после такой регистрации владелец дома вступает в полное право собственности. При отсутствии регистрации права собственности БТИ владелец имеет право на пользование домом, однако не имеет возможности им распоряжаться, то есть, отчуждать, каким либо способом, или наследовать.

    Особенности проживания в загородной зоне

    При строительстве и приобретении загородного дома для постоянного проживания очень важно учитывать целевое назначение земельного участка, на котором он расположен. Дело в том, что официальная регистрация физического лица по месту жительства возможна только в том случае, если объект недвижимости расположен на участке, имеющем соответствующее целевое назначение. Эта норма, например, не позволяет зарегистрироваться в доме, построенном на территории дачного кооператива, даже если участок официально оформлен в собственность. Целевым назначением таких участков является не строительство и обслуживание жилого дома, а ведение личного садового участка или рекреационные цели.
    Несмотря на то, что, в связи с отменой института прописки украинскими законодателями, проживание без официальной регистрации не является нарушением закона с 2001 года, отсутствие печати о регистрации в паспорте закрывает физическому лицу доступ к большинству социальных благ цивилизации. При отсутствии официальной регистрации по месту жительства гражданин Украины не может заключать договоров, получать банковские кредиты, любые виды социальных выплат, без регистрации невозможно официальное трудоустройство, обучение в ВУЗе, медицинское обслуживание в государственных заведениях. Также отсутствие регистрации ущемляет человека в его гражданских правах, и в частности делает невозможным участие в выборной кампании и голосование на выборах.
Это целый комплекс проблем, который может значительно осложнять жизнь. Причем предусмотренная законом возможность регистрации человека на даче, в случае отсутствия у него другого жилья, решает эти проблемы лишь частично. Регистрация на даче не позволяет пользоваться услугами многих учреждений и заведений, закрепление физических лиц за которыми осуществляется по территориальному признаку. Ярким примером таких заведений являются лечебные учреждения.